Comment maximiser vos revenus locatifs ?

En Espagne, et particulièrement en Catalogne, louer un logement pour des séjours touristiques ou saisonniers génère des profits attractifs. Des villes comme Barcelone attirent des millions de visiteurs chaque année, créant une opportunité en or pour les propriétaires. Cependant, maîtriser le système fiscal reste essentiel pour éviter les pièges et optimiser vos gains. Que vous résidiez en Espagne ou gériez votre bien depuis l’étranger, les règles varient selon votre statut : résident ou non-résident. Découvrez ici les subtilités fiscales en Catalogne pour comprendre comment l’administration taxe vos revenus locatifs et ce que cela implique pour vous.

Résidents : L’IRPF, un calcul à bien anticiper

Si vous résidez fiscalement en Espagne – en passant plus de 183 jours par an dans le pays ou en y concentrant vos intérêts économiques (travail, famille, patrimoine) –, vous déclarez vos revenus de locations saisonnières via l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Cet impôt progresse par tranches : vous payez 19 % sur les faibles revenus, mais jusqu’à 47 % si vos gains annuels (locatifs et autres) grimpent haut.

Pour calculer votre dû, prenez vos loyers perçus, déduisez les frais éligibles – charges de copropriété, entretien, intérêts d’un prêt immobilier – et obtenez votre revenu net. Ajoutez ce montant à vos autres revenus (salaire, investissements), puis appliquez le taux de votre tranche. Attention : contrairement aux locations longue durée (baux de plus de 11 mois), les locations saisonnières ne profitent pas de l’abattement de 60 % sur le revenu net. Vous payez donc l’impôt sur la totalité de vos bénéfices nets issus des séjours touristiques.

Vous déclarez ces revenus chaque année via le Modelo 100, entre avril et juin. En Catalogne, et surtout à Barcelone, obtenir une licence touristique s’impose également si vous louez à des vacanciers. Sans cette autorisation, vous risquez de lourdes amendes, car les autorités locales surveillent étroitement ce secteur.

Non-résidents : L’IRNR, des règles selon votre origine

Si vous passez moins de 183 jours par an en Espagne, vous relevez de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Votre pays d’origine détermine alors les conditions fiscales :

• Résidents de l’UE/EEE : Vous payez 19 % sur vos revenus nets. Déduisez les frais liés à la location (entretien, charges) uniquement pour les périodes louées. Par exemple, si vous louez 6 mois, vous déduisez la moitié des frais annuels. Ce taux fixe et ces déductions rendent le calcul avantageux et prévisible.
• Non-résidents hors UE/EEE : Vous encaissez un taux de 24 % sur vos revenus bruts, sans aucune déduction. Si vous gagnez 10 000 € de loyers, vous versez 2 400 € au fisc, même avec 2 000 € de réparations.

Depuis 2024, déclarez vos revenus annuels via le Modelo 210, entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante (par exemple, janvier 2026 pour 2025). En Catalogne, la vigilance s’impose : les plateformes comme Airbnb transmettent vos données à l’Hacienda. Omettre une déclaration expose à des amendes salées et des intérêts de retard.

Catalogne : Des spécificités à ne pas négliger

Louer en Catalogne ne se limite pas aux impôts sur le revenu. La région impose des règles strictes pour encadrer les locations touristiques. Enregistrez d’abord votre logement auprès de la Generalitat de Catalunya pour obtenir le statut d’hébergement touristique. Collectez ensuite la taxe touristique auprès des locataires – jusqu’à 3,25 € par nuit à Barcelone, selon le logement et la durée – et reversez-la au gouvernement local régulièrement.

À Barcelone, certaines zones interdisent carrément les locations saisonnières pour réduire la pression touristique et préserver le logement des résidents. Vérifiez les restrictions de votre municipalité, car elles peuvent limiter vos opportunités de revenus.

Résidents vs Non-résidents : Qui tire son épingle du jeu ?

Pour un résident en Catalogne, l’IRPF reste avantageux si vos revenus totaux restent bas. Mais dès que vos gains explosent, le taux de 47 % frappe fort. Un non-résident de l’UE bénéficie d’un taux fixe de 19 % sur le net, avec des déductions possibles, ce qui simplifie la gestion. En revanche, un non-résident hors UE subit un désavantage clair avec 24 % sur le brut, sans allègement.

Conclusion : Rentabilisez intelligemment votre location

Que vous viviez en Espagne ou gériez votre propriété depuis l’étranger, la location saisonnière en Catalogne offre un potentiel lucratif… si vous respectez les règles. Entre déclarations fiscales, licences touristiques et taxes locales, maximiser vos revenus exige organisation et anticipation. Le tourisme dope la région, mais les contrôles s’intensifient. Renseignez-vous, préparez-vous, et transformez votre bien en une source de profits durable